2022年的济南土地商场，全体比较平平，但也呈现了几回比较有亮点的土地竞拍，全年土地成交量及溢价率滑到近十年谷底；企业拿地呈现“国进民退”特色，全国房企只剩国/央企，当地企业则是渠道公司与省内本乡民企共舞；区域上，有区域土地连续入市置业热度如烈火烹油，有区域土地偏远房企累觉不爱……

  新一年已然敞开，咱们一同回忆2022年的土地商场，看渠道公司及非渠道公司的拿地排行，看土地成交的区域散布，并拉长时刻线从更微观视点去审视上一年的土地出让。

  补白：土地用处首要包括住所、商住及商业用地；计算规划有历下、历城、槐荫、天桥、市中、高新、长清及起步区。

  在土地出让方面，2022年济南共供给135宗土地，除掉济钢片区5宗地流拍后二次挂牌，以及长清文昌片区1宗商业用地间断出让后再挂牌，济南实践供给土地129宗，总占地面积382.03万㎡，计容建面921.78万㎡。

  在成交方面，2022年济南共成交了119宗土地，总占地面积345.6万㎡，计容总建面829万㎡，总成交金额336亿元。

  其间住所用地共成交60宗，总占地面积213.63万㎡，计容建面437.95万㎡，总成交金额257.63亿元。

  2022年的土地成交量之低，是曩昔10年的最低水平。供给方面，比近10年的次低年份2015年还要低15%左右；而在成交方面，比近十年的次低年份2020年，还要低28%左右。

  环比来看，2022年的土地供给量比2021年有大约45.3%的下降起伏，成交量环比下降约45.8%。

  2022年全年，济南共有四次会集供地。从溢价率来看，第四批次溢价率最高，为4.01%，第二批次为2.48%，排在第二高。但事实上，仍是第二批次土拍竞赛更剧烈，由于呈现了两个拍到现房出售的地块。不过由于第四批次成交土当地位更优，溢价金额更高，然后拉高全体溢价率。

  全年溢价成交的地块只要6宗（或组团），其间鑫都所拿彩石地块参拍企业最多，华润所拿唐冶地块竞价最剧烈；保利所拿正丰路地块楼面价最高，山东保盛所拿商业地块溢价率最高。

  其间榜首批次成交于5月7日，涉宅用地成交了55.01万㎡，在全年成交住所用地中占比为25.8%。这也是整个上半年仅有的一批住所用地成交。

  榜首批次土拍，也是年度流拍率最高的一次，35个地块中仅成交了21宗，成交率仅60%。其间济钢片区流拍了11宗，在随后的5月9日中济钢片区也有一宗商业用地流拍，5个住所地块在后面降价出让后成交，不过仍有7个地块为未成交状况。此外，医学中心区域也有3宗住所用地流拍。

  到了下半年，济南才迎来第二批次的会集供地，8月初、10月底和12月底各有一批住所用地成交。其间第二批次住所用地成交量最大，共有16宗、占地63.22万㎡，占全年成交住所用地的29.6%；第三批次和第四批次都有14宗住所用地成交，全面占比别离为26.4%、18.3%。

  全体来看，住所用地的成交呈现了上半年低、下半年高的特色。从土地供给看未来的商品房供给，2023年上半年，尤其是三四月份或将呈现某些特定的程度的住所供给缺少。

  分区域来看，历城区域仍是济南土地成交的主力区域，无轮是单项的住所用地，仍是商、住用处总用地，历城区在济南8个区中占比都达到了36%。

  历下区、起步区、长清区和市中区的土地成交占比都在10-15%之间，槐荫、天桥区和高新区的土地成交占比都在1-8%之间。

  可以说，2022年，是起步区自2019年作为独自区域供地以来的成交尖端规划的一年。不过比较之前的以房企拿地为主，这次成交的土地悉数是先行区的政府渠道托底。

  单看住所用地成交，历城区占比最高，为36%，成交区域上，首要散布在王舍人片区的大辛南区（16.69万㎡）、济钢（18.9万㎡）和东站区域（7.66万㎡），以及郭店片区（5.76万㎡）、彩石片区（15.68万㎡），其他，唐冶片区有华润拿地，科技城片区则有一个环联夜市地块。

  其间，彩石的鑫都和唐冶的华润所拿地块，都要封顶预售，最早估量要在本年下半年入市。

  历下区和起步区占比均在13%左右，供地量都不少。其间，历下区的住所用地首要散布在科技城片区和盛福片区，中建城发新进盛福，CBD北侧的科技城11、12街区发动开发，中信泰富联合历下控股底价拿地，而保利置业则经过剧烈的竞拍比赛杀入科技城片区。这儿，在本年将成为济南一个重要的高端改进置业区域。

  槐荫区住所用地成交最少，仅成交了1宗住所用地，坐落美里湖片区的西沙，占全市住所用地成交的4%。尽管年度供当地案里医学中心区域有许多可供住所用地，但由于商场局势较差，房企对城市外缘土地缺少热心，导致5月份供给的3宗住所用地流拍，因而在后面的三个批次会集供地中医学中心区域都没有土地再推出。

  市中区成交的住所用地在全市八区中占到12%，首要散布在白马山片区和英豪山片区，前者由中能建城市出资发展有限公司联合市中区渠道公司拿地，后者被济南城投收入囊中。

  长清区占比也达到了11%，首要散布在大学园片区、安全片区和文昌大街，拿地企业悉数为政府渠道布景。

  天桥区有4宗住所用地成交，在全市占比6%，坐落药山片区的2宗住所用地由渠道接手，而坐落北湖及周边的2宗地则别离被瑞马和君道斩获。

  2022年，土地商场冷清，当地渠道公司承当了托底拿地的重担。在济南2022年成交的商、住用地土地中，当地渠道公司经过直接出手或联合其他房企而参加摘牌的土地，占到了总量的80%。

  而全国性的品牌房企，仅有中建城发、保利置业、中信泰富地产、中能建城发（葛洲坝地产）、华润置地5家收成有住所地块。其间中建城发和保利可谓大赢家，新增土储建面别离排在榜首和第二，中信泰富排在第三，三家所收成地块都在改进置业集合的东部抢手片区。

  中能建城发气势也比较猛，先于2021年12月在唐冶拿地进驻济南，又在2022年10月底落子市中，布局区域跨度也足够大。而华润，则是为生计而战，在一批次土拍中铩羽而归后，总算在二批次土拍中获取到一宗住所用地，免除了断炊的不幸。

  其他拿下住所用地的企业，首要是当地本乡企业，如来自临沂的君道和东营的鑫都。其间前者是初次进入济南商场，后者已是在济南第三次拿地。

  非渠道企业拿地，毫无疑问都是要自己操盘开发的，所以相对来说入市会比较快，有些企业所拿地块已在2022年入市，其他企业的住所地块根本也都会在2023年内入市。

  但有着政府布景的渠道公司，可以直接从事房地产开发事务的就比较少，其他企业大概率都要找房企协作来开发，这就使得地块上项目入市的时刻充满了不确定性，将会导致受2022年土地成交量影响本就不供给不算多的2023年住所供给再下降。

  再来看济南当地渠道公司的拿地排行，济南城建、济南先投、历城控股和济南城投4家拿地量都比较大，土地建面都在80万方以上，其间前两名的济南城建和济南先投更都是百万方的量级。不过从拿地金额来看，显着济南城投的地块方位都更好，老城核心区也有多个地块。

  作为政府布景的渠道公司，托底所拿地块一般都是企业前期进行了开发收拾的土地，即熟化的土地。

  区级渠道一般只担任自己辖区内的土地熟化收拾和托底拿地，而市级渠道公司可进行熟化收拾的土地规划就比较广。

  比方济南城建和济南城投所拿地区域就都跨过多个行政区，触及片区多达6个；而像济南城发尽管相同为市级渠道公司，但建立较晚，所开发收拾土地量就相对较少，2022年拿地区域也仅有长清的大学园片区和老城的上新街片区。

  相同土地收拾开发区域触及全城的济南轨道交通集团，2022年拿地建面为34.87万方，比较2021年有大幅削减。

  在80万+的量级中，济南先投和历城控股同属区级政府渠道。曩昔多年来，历城控股出头托底拿地的次数很少，尤其是住所用地，但在房企多蛰伏不拿地的局势下，历城控股在本年也不得不出头托底拿下大辛南区土地。

  在主城土地成交都比较难的情况下，作为还处于开发前期的起步区，商场冷得更快。本年尽管供地完成小爆量，但都是济南先投作为兜底方拿地，后续由谁开发，项目何时入市，都是个未知数。

  历下控股和市中财金尽管也出手拿下居住用地，但要么是租借房土地，要么是联合开发企业拿地，土地相对来说成交难度还不算大。

  在住所用地都不被挑三拣四的情况下，大都商业用地也只要由渠道公司出头拿下的结局。

  2022年的楼市方针，让改进置业门槛大降，而近两年改进商场显着存在供货缺少问题，加上2022年的改进地块成交偏少，无疑加重2023年的改进置业挑选难度。

  其实不只是改进项目，2023年的刚需刚改项目供给也不会多。许多项目在缓慢去化中清盘，二手房商场的成交占比将有所增大。

  在房企端，一些企业由于没有后续地块可开发，商场占有率将大幅减缩；而保利置业和中建城发，无疑将会迎来一个丰收年。